《五原縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點實施辦法（暫行）》已經(jīng)政府常務(wù)會討論通過,。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，現(xiàn)對本暫行辦法進行解讀：
一、修訂背景
為規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市行為,，保障集體建設(shè)用地所有權(quán)人和使用權(quán)人合法權(quán)益,，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》,、自然資源部辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作的方案》、內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源廳關(guān)于印發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點操作指南》的通知等相關(guān)文件規(guī)定,，結(jié)合我縣實際,，制定了《五原縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點實施辦法（暫行）》。
二,、目標(biāo)任務(wù)
探索建立“同權(quán)同價,、同權(quán)同責(zé)、流轉(zhuǎn)順暢,、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度,，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場和服務(wù)監(jiān)管制度,，建立兼顧國家、集體,、個人的土地增值收益分配機制,，形成可復(fù)制、可推廣的改革成果,。
三,、主要內(nèi)容
自然資源部辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作的方案》、內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源廳關(guān)于印發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點操作指南》和五原縣人民政府《五原縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革實施方案》文件精神,，經(jīng)充分學(xué)習(xí)借鑒先進地區(qū)改革試點經(jīng)驗及結(jié)合我縣改革試點探索實際,，重點對入市主體、途徑及條件,、用途,、入市方式及入市程序、土地增值收益分配管理,、開發(fā)管理等內(nèi)容進行試點,。
四、涉及范圍
試點期間,，在五原縣行政轄區(qū)范圍內(nèi)開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的,，適用本辦法。
五,、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
本辦法自發(fā)布之日起施行,，在五原縣實施改革試點期限內(nèi)有效，施行期間,，五原縣其它政策文件與本辦法不一致的,，以本辦法為準(zhǔn)，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的,，以新頒布上位法及政策為準(zhǔn),。
六、注意事項
要抓住“兩項前置條件”,，加快完成詳細規(guī)劃(村莊規(guī)劃)編制,，完成集體土地所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記；
要緊盯“三項負面清單”,，不得通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地入市,，不得將宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不得用于商品住宅建設(shè),；
要探索“兩項重點機制”,，兼顧國家、集體和農(nóng)民個人的入市土地增值收益調(diào)節(jié)機制,，保護農(nóng)民集體和個人權(quán)益,，保障市場主體愿用,、會用入市土地的權(quán)益保護機制。
七,、關(guān)鍵詞詮釋
入市：是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓,、出租、作價出資（入股）等方式進入土地市場交易的行為,。
就地入市：規(guī)劃用途須是建設(shè)用地且為經(jīng)營性的,、土地利用現(xiàn)狀是建設(shè)用地、土地權(quán)屬為集體性質(zhì)且沒有爭議用地的入市方式,。
異地調(diào)整入市：規(guī)劃用途須是建設(shè)用地且為經(jīng)營性的,、土地利用現(xiàn)狀是農(nóng)用地（不占耕地）、土地權(quán)屬為集體性質(zhì)且沒有爭議用地的入市方式,。
八,、惠民利民舉措
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依據(jù)實際情況制訂收益分配方案，并依法履行民主決策程序,，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益主要用于“三農(nóng)”,，壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟。切實拓寬行政村的財產(chǎn)性收入,，增加黨支部,、村委會的“話語權(quán)”，充分發(fā)揮其對集體經(jīng)濟發(fā)展的引領(lǐng)作用,。為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施注入動力,。
九、辦法主要內(nèi)容
入市管理辦法共7張48條,。
第一章為總則,，明確了制定依據(jù)及適用范圍
為探索建立“同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢,、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度,，規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，保障農(nóng)民合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》,、自然資源部辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作的方案》、內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源廳關(guān)于印發(fā)《內(nèi)蒙古自治區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點操作指南》的通知等相關(guān)文件規(guī)定,，結(jié)合五原縣實際,，制定該辦法,。
在五縣縣實際管轄區(qū)域內(nèi)實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的,，適用本辦法。
辦法所指的集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指五原縣國土空間總體規(guī)劃（2021年-2035年）,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)空間規(guī)劃,、村莊規(guī)劃,、生態(tài)保護規(guī)劃中確定為工礦倉儲用地、商服用地,、保障性住房等經(jīng)營性用途并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地,。
本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是指集體經(jīng)營性建設(shè)用地在所有權(quán)不變的前提下,，使用權(quán)以出讓,、租賃、作價出資（入股）,、聯(lián)營等有償方式進入土地市場交易的行為,。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不得用于商品住宅開發(fā)。
第二章明確了入市主體,、途徑及條件
1,、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市主體為具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會。
2,、入市主體以全資方式設(shè)立的土地專營公司,、土地股份合作社等具有法人資格、從事土地專營業(yè)務(wù)的市場法人,、具有法人資格的屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,，經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員書面委托授權(quán)，可在授權(quán)范圍內(nèi)代理實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市事項,。
3,、依法取得、符合規(guī)劃的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地,，具備開發(fā)建設(shè)所需基礎(chǔ)設(shè)施等基本條件,、明確就地直接使用的，可以直接就地入市,。
4,、村莊內(nèi)零星、分散的集體經(jīng)營性建設(shè)用地,，在確保建設(shè)用地總量不增加,、耕地和林地數(shù)量不減少，質(zhì)量有提高的前提下,，可以由縣自然資源局?jǐn)M定異地調(diào)整方案,，并報縣人民政府批準(zhǔn)由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織先行組織復(fù)墾為農(nóng)用地后，調(diào)整到本縣轄區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集中區(qū)或者其他符合條件的區(qū)域入市,。
5,、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地就地入市應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）符合五原縣國土空間總體規(guī)劃（2021年-2035年）或鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃或村莊規(guī)劃、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及環(huán)保要求,；
（二）依法取得集體所有土地權(quán)屬或者集體土地使用權(quán)證書,；
（三）地上建筑物,、構(gòu)筑物及其他附著物已補償完畢，或者經(jīng)所有權(quán)人書面同意隨土地一同入市,；
（四）未被司法機關(guān),、行政機關(guān)限制土地權(quán)利；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件,。
6,、采取調(diào)整途徑入市的，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）需調(diào)整地塊在現(xiàn)行土地利用現(xiàn)狀圖中為建設(shè)用地,；
（二）需調(diào)整地塊位于村莊范圍內(nèi),，且布局零星、分散,；
（三）土地權(quán)屬清晰無爭議,；
（四）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物已補償完畢,；
（五）需調(diào)整地塊應(yīng)當(dāng)復(fù)墾為農(nóng)用地,，且復(fù)墾后的農(nóng)用地面積，不得小于擬入市地塊面積,；調(diào)整涉及占用耕地的,，復(fù)墾為耕地的面積，不得小于所占用的耕地面積,，且質(zhì)量不得低于所占用的耕地的質(zhì)量,；
（六）擬入市地塊不屬于永久基本農(nóng)田，且為五原縣國土空間總體規(guī)劃（2021年-2035年）劃定的建設(shè)用地,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃（城鄉(xiāng)規(guī)劃）或者村莊規(guī)劃確定為工礦倉儲,、商服、租賃性住房等經(jīng)營性用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地,；
（七）擬入市地塊在調(diào)整完畢后,，必須符合本辦法第十二條第（一）項及第（四）項規(guī)定的條件；
（八）調(diào)整完畢后的建設(shè)用地面積總量不得大于調(diào)整之前,；
（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件,。
7、有下列情形之一的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不得入市：
（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán),，但法律,、法規(guī)另有規(guī)定的除外；
（二）土地權(quán)屬有爭議的,；
（三）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,、決定查封或者以其他形式限制土地權(quán)利的；
（四）已辦理抵押登記，但未取得抵押權(quán)人書面同意的,；
（五）地上建筑物,、構(gòu)筑物及其他附著物存在權(quán)屬糾紛影響農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的,；
（六）沒有明確土地使用條件的,；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。
第三章是明確了入市方式及入市程序
1,、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可按出讓、租賃,、作價出資（入股）,、聯(lián)營等有償使用方式入市。
2,、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓,、出租和作價出資（入股）、聯(lián)營,，應(yīng)采取招標(biāo),、拍賣或者掛牌的方式公開交易以確定土地使用權(quán)人。
3,、未經(jīng)公開入市交易或者未經(jīng)批準(zhǔn)采取協(xié)議方式入市交易的,，農(nóng)民集體與用地者不得私下簽訂出讓、出租合同或作價出資（入股）,、聯(lián)營協(xié)議,。
4、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)公開交易按以下程序進行：
一是入市主體申請,；二是鎮(zhèn)人民政府審查,，縣自然資源局根據(jù)初審意見，會同相關(guān)行政主管部門,，對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查,；三是入市主體進行地價評估及入市方案擬定，縣自然資源部門應(yīng)會同入市主體根據(jù)地塊評估價格,、產(chǎn)業(yè)政策等因素,，集體決策確定底價，并予以保密,，底價不得低于入市成本,，不得低于出讓宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價的70%，也不得低于國家規(guī)定的相應(yīng)國有建設(shè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn),，最終報價低于底價的,，不得成交；四是入市方案表決，入市方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體經(jīng)濟組織2/3以上成員或者村民代表表決,，并形成正式表決材料,；五是入市方案審核，入市方案經(jīng)表決通過后,，由入市主體提交自然資源部門,，經(jīng)自然資源部門組織有關(guān)部門審查后，報請縣人民政府核對,；六是公告及交易,，入市方案經(jīng)審核通過后，由縣自然資源部門在中國土地市場網(wǎng)以及本縣主要媒體上發(fā)布入市交易公告,，以招標(biāo),、拍賣、掛牌方式交易的,，交易行為應(yīng)當(dāng)進入內(nèi)蒙古自治區(qū)自然資源網(wǎng)上交易網(wǎng)進行交易,；七是簽訂成交確認書及公示，土地成交后,，受讓人,、承租人須在交易現(xiàn)場簽訂土地成交確認書或者作價出資（入股）確認書；八是簽訂流轉(zhuǎn)合同,，土地交易結(jié)束之日起20個工作日內(nèi),，交易雙方須按照成交確認書或者作價出資（入股）確認書的約定簽訂土地出讓、出租合同或者作價出資（入股）協(xié)議,。
第四章是明確土地增值收益分配管理
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓,、出租、作價出資（入股）,、聯(lián)營入市交易的,，交易雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向國家繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市取得的收益,，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定納入農(nóng)村集體資產(chǎn)及收益進行統(tǒng)一管理,，接受審計監(jiān)督和監(jiān)管。具體分配依據(jù)縣財政和農(nóng)牧業(yè)和科技局會同相關(guān)部門制定的有關(guān)辦法為準(zhǔn),。
第五章明確了開發(fā)管理內(nèi)容
1,、依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)人，應(yīng)按照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓（出租）合同確定的開發(fā)期限,、土地用途及相關(guān)土地使用條件開發(fā)利用土地,。
2、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市成交后,，任何單位和個人不得擅自更改規(guī)劃建設(shè)條件,。因規(guī)劃調(diào)整等原因，確需改變土地用途或變更容積率等規(guī)劃條件的，參照國有建設(shè)用地改變土地用途,、變更容積率的程序辦理相關(guān)審批手續(xù),。
3?、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地所有權(quán)人負責(zé)監(jiān)督使用權(quán)人按照農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓（出租）合同約定的開發(fā)期限開發(fā)土地,。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人,，未按照出讓、出租合同或者作價出資（入股）,、聯(lián)營等協(xié)議約定的開發(fā)期限開發(fā)土地的,，由所有權(quán)人會同自然資源部門參照國有閑置土地的認定標(biāo)準(zhǔn),，認定是否屬于閑置土地,。
4、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓,、出租期限屆滿的,，土地使用權(quán)原則上由代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體無償收回，其地上建筑物,、附著物按照農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓,、出租合同的約定處理，法律法規(guī)另有規(guī)定的,，按法律法規(guī)執(zhí)行,。
5、有下列情形之一的,，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn),，可以收回集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)：
（一）為實施村鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè),，需要使用土地的,；
（二）用地單位和個人未按合同約定或者批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途和期限使用土地，又拒不改正的,；
（三）土地閑置滿兩年的,；
（四）集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限屆滿的；
（五）因撤銷,、遷移等原因停止使用土地的,；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。
第六章明確了轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租和抵押條件
1、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租,，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，原土地使用者的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移,。
2,、通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租取得的土地使用權(quán),，其使用年限為原出讓,、出租合同或者作價出資（入股）協(xié)議確定的使用年限減去原土地使用權(quán)人已使用年限后的剩余年限。
3,、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、轉(zhuǎn)租的，統(tǒng)一按國家有關(guān)規(guī)定依法繳納相關(guān)稅費,，土地增值收益調(diào)節(jié)金按照《五原縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理辦法（暫行）》收取,。
第七章明確了工作中的法律責(zé)任
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